Gửi câu hỏi đến Tuổi Trẻ Online, bạn đọc Tuấn Tú cho biết: "Cha mẹ tôi có một mảnh đất đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Nay mẹ tôi qua đời nhưng không lập di chúc để chia tài sản cho các con. 

Vậy anh em tôi có thể kê khai phần đất này trong hồ sơ khai nhận di sản thừa kế không? Hay phải làm thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi chia tài sản?".

Khi nào đất chưa có sổ đỏ được chia thừa kế?

ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết theo quy định của pháp luật đất đai, các chủ thể sử dụng đất muốn thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chung tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và trong thời hạn sử dụng đất. 

Trong đó việc phải có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng...) là một điều kiện quan trọng, nhằm kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng đất giao dịch, cũng như tạo điều kiện cho Nhà nước dễ dàng quản lý, nắm được thực trạng sử dụng đất. 

Các giao dịch về quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận về nguyên tắc bị coi là vô hiệu, vì trái với quy định của pháp luật đất đai. 

Tuy nhiên Luật Đất đai có quy định một số trường hợp ngoại lệ, tức là người sử dụng đất không có giấy chứng nhận vẫn được thực hiện giao dịch, chỉ cần chứng minh quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ. 

Những trường hợp ngoại lệ này được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, bao gồm: thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể hơn, đối với giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất, khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định: người nhận thừa kế được thực hiện quyền thừa kế khi đất đã có một trong các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ) hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. 

“Đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận” tức là lúc này người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận, nhưng có đủ cơ sở xác định quyền sử dụng đất thuộc về họ (do đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Như vậy, đất chưa có sổ đỏ được chia thừa kế khi đất đó đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. 

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được quy định cụ thể từ Điều 137 đến Điều 140 Luật Đất đai năm 2024, dựa trên các yếu tố như: tính ổn định của việc sử dụng đất, loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có), thời điểm bắt đầu sử dụng đất, tính hợp pháp của việc sử dụng, phù hợp với quy hoạch và tình trạng tranh chấp, làm căn cứ xác định điều kiện được cấp, diện tích được công nhận và nghĩa vụ tài chính tương ứng...

Thủ tục thừa kế như thế nào?

Về thủ tục thừa kế, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự, và việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Điều 59 Luật Công chứng năm 2024 quy định người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản. 

Ngoài các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 42 hoặc khoản 1 Điều 43 Luật Công chứng, hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản còn phải có các giấy tờ như: giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật chứng minh người để lại di sản đã chết.

Di chúc trong trường hợp thừa kế theo di chúc; giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản trong trường hợp thừa kế theo pháp luật và trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất.

Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra, bảo đảm việc phân chia di sản được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan; kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản.

Nếu thấy chưa rõ thì công chứng viên yêu cầu làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định. 

Đồng thời tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản tại trụ sở UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản và tại trụ sở UBND cấp xã nơi có bất động sản. 

Công chứng viên chỉ được công chứng văn bản phân chia di sản sau khi có xác nhận về việc đã hoàn thành việc niêm yết và không nhận được khiếu nại, tố cáo nào liên quan đến việc phân chia đó. 

Thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản cũng áp dụng đối với trường hợp thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật mà chỉ có một người thừa kế.

Sau khi công chứng, chứng thực văn bản phân chia di sản, người thừa kế nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày văn bản phân chia di sản được công chứng hoặc chứng thực. 

Văn bản phân chia di sản đã được công chứng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Sổ đỏ bị mất, muốn làm lại người dân cần lưu ý gì?

Cục Quản lý đất đai ban hành "Sổ tay hướng dẫn công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương hai cấp".