Theo Công ty phát triển bất động sản S&P Global Ratings, tình trạng thiếu thanh khoản tại New World Development (NWD), một trong những công ty phát triển bất động sản lớn nhất Hong Kong, là một vết nhơ trên thị trường nhà ở đang phục hồi, đe dọa làm lung lay niềm tin người mua nhà và gây ra "kịch bản giảm giá" mới.

S&P Global Ratings đã hoãn thanh toán lãi suất cho bốn đợt trái phiếu vĩnh viễn sau nhiều tháng đồn đoán về tình hình tài chính, gửi tín hiệu không tốt đến các chủ nợ về rủi ro vỡ nợ.

Tháng trước, NWD đã khiến các nhà đầu tư bất ngờ khi không trả được khoản nợ 345 triệu USD vào ngày đáo hạn đầu tiên, khiến lãi suất trái phiếu hằng năm tăng từ 6,15% lên 10%.

Trong một báo cáo ngày 11-6, S&P chia sẻ rằng việc hoãn thanh toán là một vấn đề nhức nhối với một số nhà đầu tư hiện tại. Nó có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền khiến người mua mất lòng tin và trì hoãn việc mua nhà.

Đồng thời họ cũng công bố rằng kết quả cuối cùng "có thể là kịch bản tiêu cực đối với thị trường bất động sản Hong Kong", tức giá nhà giảm 5 - 7% trong năm nay. Và công ty xếp hạng này kỳ vọng giá sẽ "ổn định" như kịch bản.

Áp lực nợ được hỗ trợ bởi việc cắt giảm thuế chuyển nhượng trong kế hoạch ngân sách của Bộ trưởng Tài chính Paul Chan Mo-po vào tháng 2. Một báo cáo của chính phủ vào tháng trước cho thấy giá nhà ở Hong Kong đã tăng 0,35% vào tháng 4, ngăn chặn đà giảm kéo dài bốn tháng.

Các nhà phát triển bất động sản Hong Kong đang cạnh tranh để huy động tiền mặt bằng cách giảm giá các dự án mới, bao gồm các dự án lớn hơn và mạnh hơn về mặt tài chính như Sun Hung Kai Properties (SHKP) và Henderson Land, cho thấy tính cấp thiết của việc tối đa hóa doanh số bán hàng hơn là lợi nhuận trong một thị trường nhà ở dư thừa.

Theo dữ liệu của chính phủ, Hong Kong vẫn là thị trường của người mua, với lượng hàng tồn kho chưa bán được 28.000 căn tính đến tháng 3. Con số này cao hơn khoảng 1/3 so với 21.208 căn được bán vào năm 2019, một trong những năm có doanh số bán nhà ở tốt nhất.

Cục Đánh giá và Định giá cho biết dự kiến có khoảng 41.000 căn hộ được hoàn thành vào năm 2025 và 2026.

NWD đã ra mắt dự án Deep Water Pavilia gồm 447 căn hộ tại Wong Chuk Hang, với mức giá thấp hơn tới 8% so với dự án Blue Coast do CK Asset Holdings khởi xướng tại khu phố Southside.

SHKP định giá dự án Sierra Sea tại Shai Sha với mức chiết khấu 20% so với thị trường, trong khi Henderson định giá cho The Henley tại Kai Tak thấp hơn 18% so với các đợt ra mắt trước đó.

Chủ tịch tỉ phú Henry Cheng Kar-shun, người đứng đầu gia đình giàu thứ ba Hong Kong, nắm giữ khoảng 45% NWD. Trong năm qua, ông đã phải xáo trộn ban quản lý cấp cao nhiều lần, bán các tài sản không chủ chốt và tìm kiếm khoản tái cấp vốn cho vay để vượt qua cuộc khủng hoảng.

Nhà phát triển có số dư tiền mặt và ngân hàng 2,8 tỉ USD vào cuối năm 2024, trong khi nợ ròng hợp nhất 15,87 tỉ USD. Tỉ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu 57,5%, tăng từ 55% vào ngày 30-6-2024.

Một số nhà đầu tư có thể coi quyết định hoãn thanh toán phiếu mua hàng của NWD là dấu hiệu cho thấy công ty đang gặp khó khăn về thanh khoản. Những lo ngại này có thể khiến người mua nhà kỳ vọng giá giảm sâu hơn trong các đợt ra mắt dự án trong tương lai.

S&P tin rằng người mua nhà có thể hoãn việc mua nhà, vì kỳ vọng vào dòng nhà giảm giá từ NWD".

Nhà ở Hong Kong chưa thoát khỏi tình trạng 'giảm thu nhập, mất niềm tin'

Một số động thái nới lỏng chính sách hiệu quả, nhưng chưa mang lại sự phục hồi bền vững về niềm tin cho người mua nhà tại Hong Kong.