Phản ánh đến Tuổi Trẻ Online, ông T. (ngụ phường 1, TP Sóc Trăng, Sóc Trăng) cho biết cách đây khoảng một tháng, ông có xin đổi sổ đỏ.

"Sổ đỏ mới có nhiều cải tiến, gọn hơn, chỉ một tờ hai mặt, còn trước đây có tới 4 mặt", ông T. cho biết. Đặc biệt trên góc phải mặt chính sổ đỏ mẫu mới có mã QR. 

"Điều làm tôi lo lắng là sổ đỏ mới không ghi địa chỉ, chỉ có tên đường và khóm, phường nơi cư trú. Việc không ghi địa chỉ đất, nhà vào sổ đỏ liệu có ảnh hưởng gì đến giao dịch không?", ông T. thắc mắc.

Vì sao sổ đỏ không ghi địa chỉ đất, số nhà?

ThS Ngô Gia Hoàng, khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, cho biết theo Luật Đất đai năm 2024, mẫu sổ đỏ hiện nay có tên gọi là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Sổ đỏ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Mẫu sổ đỏ mới có nhiều điều chỉnh, đáng chú ý là rút gọn từ 4 trang xuống 2 trang, bổ sung mã QR.

Các thông tin về số thửa đất, loại đất, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng và địa chỉ trước đây thể hiện tại trang 2 nay được chuyển sang trang 1.

Trong đó, theo khoản 6 điều 33 thông tư 10/2024, thông tin về thửa đất tại mục 2 trên sổ đỏ bao gồm các thông tin về địa chỉ được thể hiện gồm: số nhà, tên đường, phố (nếu có); tên điểm dân cư (tổ dân phố, thôn, xóm, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, điểm dân cư tương tự) hoặc tên khu vực, xứ đồng (đối với thửa đất ngoài khu dân cư); tên đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, tỉnh nơi có thửa đất. 

Tương tự, theo khoản 5 điều 3 thông tư trên cũng quy định thông tin về tài sản gắn liền với đất tại mục 3 trên sổ đỏ bao gồm thông tin về địa chỉ được thể hiện như sau: ghi tên công trình hoặc tên tòa nhà (nếu có); số nhà, căn hộ, ngõ, ngách, tên đường, phố (nếu có), tên điểm dân cư, tên đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, tỉnh.

Dựa vào quy định trên thì thông tin về “số nhà, tên đường, phố” chỉ được thể hiện trên giấy chứng nhận nếu có. Tức là nếu thửa đất nằm trong khu vực đô thị, khu dân cư đã đánh số nhà, đặt tên đường thì bắt buộc phải ghi các thông tin này. 

Nếu thửa đất chưa có số nhà, tên đường thì có thể không ghi.

Sổ đỏ không ghi địa chỉ đất, nhà không ảnh hưởng đến giao dịch

Theo quy định tại điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: 

Có sổ đỏ; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Do đó sổ đỏ là một trong những điều kiện để đưa nhà, đất vào giao dịch vì đây là chứng thư pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình. 

Bên mua, bên nhận chuyển nhượng cần sổ đỏ để kiểm tra thông tin thửa đất, tài sản; tra cứu thông tin về quy hoạch, hạn chế quyền sử dụng, thế chấp…; tránh bị lừa đảo do chuyển nhượng không đúng người có quyền...

Tuy vậy, việc sổ đỏ không ghi địa chỉ đất, nhà không ảnh hưởng gì đến giao dịch.

Vì ngoài thông tin về địa chỉ thửa đất, còn có các thông tin về số tờ bản đồ, số thửa đất. 

Số tờ bản đồ, số thửa đất là các thông tin định danh một thửa đất trong hồ sơ địa chính và được thể hiện rõ tại mục 2 của sổ đỏ. Những thông tin này đủ để các bên tra cứu, định vị và xác định thửa đất một cách chính xác.

Bên cạnh đó, theo điều 14 và khoản 7 điều 33 thông tư 10/2024, toàn bộ thông tin chi tiết về thửa đất cũng được tích hợp tại mã QR của sổ đỏ. Mã QR được in trên sổ đỏ dùng để lưu trữ, hiển thị các thông tin chi tiết của sổ đỏ và các thông tin để quản lý mã QR. 

Thông tin phản hồi từ mã QR có giá trị như thông tin trên sổ đỏ, thống nhất với thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc thông tin ghi nhận trong hồ sơ địa chính đối với những nơi chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Sổ đỏ mới chỉ thể hiện thông tin cơ bản để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. 

Thông tin khác về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, về thửa đất, tài sản gắn liền với đất được lưu trữ, khai thác thông qua mã QR. 

Người dân có thể dùng điện thoại thông minh hoặc thiết bị đọc mã QR quét mã QR trên sổ đỏ. Lúc này sẽ xuất hiện đoạn mã là chuỗi ký tự gồm các thành phần theo thứ tự theo quy định, sau đó truy cập vào Cổng dịch vụ công đất đai (https://tracuuqr.vbdlis.vn/) và dán đoạn mã vào ô “Mã QR của Giấy chứng nhận” để tra cứu. 

Nếu không quét được, người dân có thể đến các tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất để nhờ họ hỗ trợ quét mã QR bằng các ứng dụng, phần mềm chuyên dụng. Tùy theo từng địa phương mà các phần mềm, ứng dụng quét mã QR có thể khác nhau.

Người dân có phải làm lại sổ đỏ, căn cước khi sáp nhập tỉnh, xã?

Người dân không bắt buộc phải làm sổ đỏ, căn cước đã cấp sau khi sắp xếp các đơn vị hành chính, trừ trường hợp có nhu cầu.