Mới đây, một người dân ở Lâm Đồng dù rút hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng vẫn phải nộp nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất. 

Cơ quan thuế khẳng định việc này là đúng quy định, do pháp luật chưa cho phép hủy thông báo thuế đã ban hành trong trường hợp người dân tự rút hồ sơ.

Quy trình nộp tiền sử dụng đất ra sao?

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết: Căn cứ quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân đang sử dụng đất, trường hợp có nhu cầu và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận) thì UBND cấp xã gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế. 

Cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điều 21 Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định:

- Căn cứ phiếu chuyển thông tin (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất) được chuyển đến.

Căn cứ bảng giá đất, mức giảm tiền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xác định, trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế tính số tiền sử dụng đất phải nộp, số tiền được giảm, ban hành thông báo và gửi cho hộ gia đình, cá nhân hoặc gửi cơ quan liên quan theo quy định. 

Thông báo nộp tiền sử dụng đất được gửi đồng thời cho Kho bạc Nhà nước cùng cấp để theo dõi, hạch toán theo quy định. Cơ quan thuế lập hồ sơ theo dõi tình hình thu, nộp tiền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp thêm tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

- Sau khi thu tiền sử dụng đất, cơ quan thu ngân sách nhà nước chuyển thông tin thu nộp ngân sách cho cơ quan thuế, để cơ quan thuế chuyển cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai làm căn cứ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, chủ tịch UBND cấp xã sẽ cấp giấy chứng nhận và chuyển giấy chứng nhận cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Với các quy định trên, việc cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính mà người dân phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận lần đầu phụ thuộc vào phiếu chuyển thông tin của UBND cấp xã. 

Khi đã có thông báo nộp nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải nộp theo thông báo hoặc nếu khó khăn về tài chính thì có thể xin ghi nợ theo quy định.

Rút hồ sơ phải nộp tiền sử dụng đất là không hợp lý?

Hiện pháp luật đất đai chưa quy định cụ thể về thủ tục "rút hồ sơ" đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu, cũng như trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan liên quan. 

Điều này đồng nghĩa với việc chưa có hướng dẫn rõ ràng về quy trình, điều kiện và hậu quả pháp lý khi người dân chủ động xin rút hồ sơ trước khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. 

Về mặt pháp lý, cơ quan thuế không có căn cứ hủy thông báo nghĩa vụ tài chính đã ban hành nếu không có quy định pháp luật cho phép. 

Trong trường hợp này đã thiếu sự liên thông giữa quy trình xem xét cấp giấy chứng nhận (văn phòng đăng ký đất đai cho phép rút hồ sơ) và quy trình xác định nghĩa vụ tài chính (cơ quan thuế vẫn giữ nghĩa vụ tài chính vì hồ sơ còn hiệu lực).

Khác với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thời điểm ra quyết định cấp giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân đang sử dụng đất là thời điểm để xác lập quyền sử dụng đất về mặt pháp lý. 

Tức thời điểm cấp giấy chứng nhận đồng thời là thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho họ. Do đó nếu người dân mới chỉ thực hiện các thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lần đầu, sau đó xin rút hồ sơ vì không đủ khả năng nộp và được chấp thuận thì quyền sử dụng đất của họ chưa được công nhận. 

Nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất/tiền thuê đất) mà người sử dụng đất phải nộp để có được quyền sử dụng đất, về bản chất chưa phát sinh bởi việc cấp giấy chứng nhận đã không xảy ra, quyền sử dụng đất chưa được xác lập. 

Vì vậy việc người sử dụng đất vẫn bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chậm nộp là không hợp lý về mặt chính sách.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, thiết nghĩ cần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật quản lý thuế về quy trình, điều kiện và hậu quả pháp lý của việc người dân xin rút hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận, cũng như các thủ tục đất đai nói chung. 

Nếu được chấp thuận, cơ quan quản lý đất đai cần phải chuyển thông tin về việc ngừng thực hiện thủ tục đất đai đến cơ quan thuế để cơ quan này có căn cứ hủy/xóa nghĩa vụ tài chính phát sinh (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), hủy thông báo nghĩa vụ tài chính đã ban hành. 

Tuy nhiên với những khoản nghĩa vụ tài chính khác (lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính), người sử dụng đất vẫn phải nộp do hồ sơ của họ đã được cơ quan có thẩm quyền xử lý. 

Bên cạnh đó cần nghiên cứu sửa đổi các quy định về giá đất, về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để giảm gánh nặng tài chính, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, hạn chế tình trạng nghĩa vụ tài chính về đất đai vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Trong thời gian chưa sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật, người sử dụng đất cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi nộp hồ sơ, dự trù các khoản chi phí liên quan để tránh trường hợp không đủ khả năng chi trả sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính.

Sổ đỏ bị cấp sai thông tin, có phải làm lại thủ tục từ đầu?

Người dân muốn đính chính sổ đỏ thì cần phải làm gì, có phải tiến hành lại các thủ tục từ đầu không?